État des lieux : le marché immobilier dans le Cantal et à Chaudes-Aigues

Comment se tient le marché immobilier en Auvergne ? C’est la question que plusieurs notaires se sont posée au mois de mars 2019, dévoilant le baromètre immobilier de l’ancienne région française. "Avec 960 000 ventes immobilières conclues en 2018, le marché immobilier se porte bien en Auvergne", rassure Radio Totem, prévenant toutefois qu’il existe de profondes disparités selon les localités… et utilisant l’exemple du village de Chaudes-Aigues.

Une maison de 4 pièces à 78 000 euros en moyenne

"Les clients peuvent trouver des maisons à des tarifs attractif et les taux de crédits sont au plus bas pour acheter", explique la journaliste Fanny Paul pour Radio Totem. "Ces atouts ne favorisent pas les ventes, et il y a donc beaucoup de maisons à vendre dans le département", ajoute-t-elle. "Il est possible d’acheter par exemple une maison de 4 pièces à 78 000 euros en moyenne". Une donnée reprise en infographie par le journal La Montagne :

"C’est beaucoup moins même, dans certains bourgs, comme par exemple à Chaudes-Aigues", annonce Radio Totem, laissant la parole à Maître Sophie Sérandon, notaire dans le petit village du Cantal, département "où l’habitat est le moins cher" de la région.

Une baisse du prix du marché de l’ancien

"Les maisons se vendent entre 30 000 et 45 000 euros parfois", explique la professionnelle. "Des petites maisons de bourg où il y a des petits travaux, mais c’est quand même très très bas". Selon elle, le département du Cantal subit de plein fouet la taxation de l’immobilier. "L’augmentation des taxes foncières, la fiscalité sur les loyers…", liste-t-elle : "Comme il y a beaucoup de résidences secondaires, les revenus des gens ne leur permettent plus de maintenir les résidences actuelles. Par conséquent, ils les vendent. Évidemment, ça fait baisser le prix du marché de l’ancien".

1 190 € le mètre carré dans le Cantal

A contrario, les ventes d’appartement sont en nette progression avec une hausse de 16,2 %, nous apprend le baromètre. Dans le Cantal, il faut compter 1 190 € le mètre carré. "C’est totalement lié aux marchés de restructuration urbaine qui ont été engagées sur Aurillac", explique Sophie Sérandon. "Ensuite, les appartements sont à la marge sur les autres villes moyennes du département".

Des investissements locatifs trop onéreux ?

Le taux de crédit bancaire pour accéder à la propriété reste, pour sa part, très favorable. "À 1,49 % en moyenne, cela permet d’investir. Mais attention !", avertit la journaliste. "Il y a des emplacements où ça ne perdra jamais d’argent. Dans les grandes villes où il y a flux tendu avec besoin de location. Il y a d’autres secteurs, pas très loin de chez moi, où il y a eu des investissements locatifs, où les gens ont acheté des appartements de plus de 100 000 euros. Or, quand on voit que dans ce secteur-là, ça se vend 30 000 ou 40 000 euros… Voilà voilà !", constate Maître Sérandon.

Après l’achat, les travaux

À ce tableau peint de l’immobilier ancien dans le Cantal, et tout particulièrement à Chaudes-Aigues, j’ajouterai d’après mon expérience qu’une maison acquise entre 30 000 et 40 000 euros nécessitera au minimum 1 500 euros supplémentaires de frais de rénovation par mètre carré. Pour une surface de 60 mètres carrés, 90 000 euros devront alors être dépensés. Et je ne parle pas là, de surcroit, de matériaux de luxe, mais bien de moyens d’isoler le bâtiment. L’enveloppe totale avoisinera donc, frais de notaire inclus et sur une cote basse, les 135 000 euros.

Les points faibles du marché immobilier caldaguès

En comparaison à tant d’autres villes et départements de France, ces prix restent très abordables. Mais là aussi, notons que bien malheureusement, ce type d’acquisitions à Chaudes-Aigues n’inclut pas tout – comprendre : n’inclut pas nécessairement un garage, ni même un petit bout de terrain. Deux sésames qui restent particulièrement recherchés dans une zone peu desservie par les transports, et dont la beauté des paysages donne envie de passer du temps à l’extérieur.

Exposition au soleil et diktats des architectes des bâtiments de France

D’autres facteurs doivent également être mis en exergue. Le manque de lumière et d’ensoleillement, par exemple, qui fait que certaines de ces demeures anciennes souffrent d’un manque cruel d’exposition. Autre exemple : les restrictions émises par les architectes des bâtiments de France, soumises à libre interprétation et à des goûts souvent très personnels et, par définition, discutables.

Le logement d’une population vieillissante et parfois sujette à la dépendance

Cet état des lieux du marché immobilier dans le Cantal doit aussi être corrélé au vieillissent de la population – les seniors, femmes et hommes, qui exploitaient des fermes sur les plateaux ou dans le canton et qui, aujourd’hui, ont besoin de se rapprocher et de vivre au village. Pour des raisons évidentes de commodité, de confort, mais aussi de sécurité. Par ce prisme de lecture, les appartements trop coûteux dénoncés par Maitre Sérandon ont au moins un mérite : celui d’apporter une alternative qualitative à ces séniors, en attendant un accueil dans une résidence adaptée en cas de situation de dépendance. En effet, les appartements en question s’inscrivent dans une offre haut de gamme, avec des prestations où les personnes qui y résident sont respectées.

Autre point à articuler à ce tour d’horizon du marché immobilier caldaguès : le souhait de sédentariser les personnes venant travailler au village. Entre Caleden, le centre hospitalier, la maison de retraite et l’ensemble des socio-professionnels, leur nombre avoisine les 250. C’est l’une des nombreuses problématiques qu’a déjà soulevées la nouvelle association Chaudes-Aigues Village Développement (CAVD).

Des logements pour répondre à la demande des curistes

Enfin, précisons qu’énormément d’investissements de ce type, ces fameuses petites bâtisses évoquées par Maitre Sérandon, sont souvent investies par des locaux afin d’y réaliser meublés, gites ou autres lieux d’hébergement. Pourquoi ? Pour répondre à une demande : celle formulée par les curistes. L’urgence, là aussi, reste à la réouverture entière du pan thermoludique de Caleden, et à une réflexion profonde sur les investissements futurs inhérents à Chaudes-Aigues. On pense, ici, à la subvention État-région de 5,7 millions d’euros dans le cadre du Plan Thermal.

L’habitat pour les familles et les travailleurs : ce pourquoi CAVD se bat

La solution, c’est de nous étendre en aménageant de futurs zones viabilisées, pour offrir aux familles et aux travailleurs ou investisseurs de s’installer au village. À Chaudes-Aigues Village Développement, nous nous battons par exemple pour l’accueil de plus d’enfants, et appelons de nos vœux à l’implémentation d’une crèche dans le village, quelle que soit la formule que nous pouvons trouver pour l’ouvrir.

L’amer constat de Sophie Sérandon sur les études notariales

Au-delà de son constat sur Chaudes-Aigues et tout le Cantal, Maître Sophie Sérandon termine par un cri d’alarme. Pour l’experte, toutes les études de campagne de la région sont menacées. Sur le banc des accusés ? Des mesures gouvernementales qui ont fait baisser les prix pour les clients, mais qui ne permettent plus aux notaires de campagne de gagner leur vie. "Il est clair que les lois croissance, [mises en place] lorsque Monsieur Macron était à Bercy, font beaucoup de mal", regrette Sophie Sérandon. "C’est la disparition du maillage territorial à très court terme, puisqu’on nous demande de faire des actes. Et en campagne, ça représente très rapidement un acte sur quatre ou sur cinq où l’on pratique l’écrêtement, c’est-à-dire que vous travaillez 30 ou 35 heures pour 90 €. Parce que c’est la loi qui a vu ça".

"Le grand perdant, ce sera le client"

"Donc très rapidement, le maillage territorial va disparaitre", annonce la notaire. "Vous allez avoir des regroupements d’études en ville. Et on arrivera à ce que font déjà certains confrères : ne pas prendre certaines ventes, parce qu’on ne peut plus travailler à perte. Donc le grand perdant, au final, ce sera le client".